Como abogados, a veces es fácil olvidar que el fin último de las empresas no es analizar las leyes que les son aplicables y cumplir con el marco normativo que rige su actuar; que su objetivo y lo que tienen en mente los empresarios es desarrollar su negocio. Como litigantes, frecuentemente nos damos cuenta de que el foco de los constructores está en el desarrollo y la ejecución de obras; que a veces, el constructor olvida que debe cumplir con diversas normas. Así, nos damos cuenta de que, aunque no es su función principal, para quienes se dedican a la construcción, el cumplimiento de la regulación administrativa no es opcional; es una salvaguarda contra riesgos legales, financieros y reputacionales.
Somos un despacho especializado en materia de litigio y consultoría en materia administrativa en México, y nuestra experiencia nos ha llevado a entender que, en los negocios, como en muchas otras cosas, es más barato prevenir un problema que resolverlo. Por esas razones, hemos decidido hacer esta entrada, recordando cuatro temas que vemos recurrentemente en nuestra práctica y que afectan, particularmente, a las empresas que se dedican exclusivamente a la construcción. En esta primera entrada, enunciaremos y delimitaremos brevemente los cuatro puntos, los que desarrollaremos en las siguientes entradas.
Generalmente, cuando se habla de cumplimiento administrativo, los operativos de las empresas dedicadas a la construcción piensan en tres temas: (i) la zonificación, uso de suelo y densidad del predio; (ii) protección civil, y (iii) la obtención de licencias de construcción. En muchas ocasiones, para la obtención de éstas últimas se requiere cumplir con los dos primeros temas y, en muchas otras, también con las obligaciones en materia de impacto ambiental. Sin embargo, el cumplimiento normativo dificilmente se agota con estos temas, y eso lleva al constructor a olvidar algunos pequeños detalles. Aquí, los cuatro que vemos frecuentemente.
El cumplimiento en materia de seguridad social.
En otro post tratamos el tema y abundaremos en él en nuestra próxima entrada. No obstante, debemos recordar que los patrones dedicados a la construcción que contraten trabajadores son considerados patrones de éstos últimos para el cumplimiento de sus obligaciones en materia de seguridad social. Esto, genera responsabilidad para ellos, incluso cuando esta contratación se realice de manera esporádica y, aún cuando se lleve a cabo para una obra o por un tiempo determinado.
Recordemos que el Reglamento del Seguro Social Obligatorio para los Trabajadores de la Construcción por Obra o Tiempo Determinado establece presunciones para determinar quién tiene el carácter de patrón en una obra. En principio, el Reglamento considera patrón al propietario de la obra, salvo que haya celebrado un contrato de obra a precio alzado o por precios unitarios. Si el propietario celebró un contrato que cumpla con los requisitos previstos en dicho Reglamento, entonces se considerará patrón al contratista. Esto, salvo que el contratista, a su vez, tenga contratos celebrados con otros contratistas para parte o partes de la obra.
Los patrones deben registrarse ante el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) y clasificarse para el seguro de riesgos de trabajo. Deben registrar cada obra en el Sistema de Información de Obras de Construcción (SIROC), y proporcionar la información detallada de la obra, su ubicación, presupuesto y licencias. También, deben comunicar las incidencias de obra, como la suspensión, reanudación, cancelación; así como presentar el aviso de terminación dentro de los cinco días hábiles posteriores a su conclusión. Además, el patrón debe afiliar a sus trabajadores y pagar las cuotas obrero-patronales.
La falta de observancia de las obligaciones antes señaladas genera riesgos muy relevantes. Uno de los más frecuentes es que, ante la falta de un contrato de obra a precio alzado o por precios unitarios, o debido a la falta de registro en el SIROC, el IMSS presume que el propietario de un predio es el patrón y determina la omisión en el pago de cuotas. No es poco frecuente observar que, aunque el contratista realizó el pago de sus contribuciones, por la falta de contrato, registro y contabilidad, estas no son consideradas para la obra.
Prevención de Lavado de Dinero (LFPIORPI):
La construcción, en muchos casos, es considerada una actividad vulnerable por la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI). La LFPIORPI clasifica actividades no financieras con riesgo de lavado de dinero como “vulnerables”, estas, dependiendo de algunas circunstancias como el monto de la operación, pueden ser sujetas a identificación o a la presentación de avisos.
La prestación de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles está explícitamente listada como una actividad vulnerable que, dependiendo del monto, puede estar sujeta a identificación o a la presentación de avisos. El simple listado de la actividad implica la obligación de los constructores de inscribirse y de presentar los avisos que estén obligados a presentar. Pero, además, deben recabar y verificar la identidad de sus clientes y usuarios, y estar al pendiente de las operaciones que realizan para determinar si están sujetas a reporte (ya sea de manera individual o en el acumulado).
En adición a lo anterior, los constructores estarán obligados a recabar, proteger y resguardar la información de sus clientes, usuarios y operaciones, y brindar facilidades a las autoridades competentes para la revisión de la información y documentación. Ello, además de algunas otras obligaciones e, incluso, prohibiciones, como el uso de efectivo o metales preciosos como contraprestación para el pago de operaciones de compraventa de inmuebles.
El incumplimiento a las obligaciones en materia de Lavado de Dinero puede dar lugar a sanciones administrativas e, incluso, a la comisión de delitos. La consecuencia que vemos reiteradamente es la imposición de sanciones por parte de las autoridades administrativas. Las que vemos con mayor frecuencia son las multas por (i) omitir identificar a sus clientes y documentar las operaciones, y (ii) por omitir la presentación de avisos o su presentación extemporanea. Estas multas, aunque no son necesariamente elevadas, son acumulables y, el monto total sí suele ser cuantioso.
Protección al Consumidor (LFPC).
En algunos casos, los fraccionadores, constructores y promotores de inmuebles están sujetos a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC). Esta, contiene un capítulo específico que rige las operaciones con inmuebles y regula específicamente aquellos actos en los que los proveedores (fraccionadores, constructores y proveedores) intervengan en la asesoría y venta al público de vivienda destinada a casa habitación. También es aplicable a la venta de derechos de uso en formato de tiempo compartido. En estos casos, la transparencia y el respeto a los derechos del consumidor son esenciales para evitar litigios y sanciones.
En los supuestos antes señalados, los proveedores tienen la obligación de proporcionar al consumidor información que sea clara y verificable. Además, tienen que ser completamente transparentes en cuanto al bien que ofrecen y sus características. Un requisito indispensable para las operaciones es que los proveedores cuenten con sus contratos de adhesión debidamente registrados ante la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO). Estos contratos deberán ser claros, legibles y sin cláusulas abusivas. Como todos los proveedores, los constructores están obligados a evitar la publicidad engañosa o coercitiva, a ser claros con las garantías que ofrecen y a ser claros en las cuestiones relativas al financiamiento ofrecido.
La PROFECO tiene facultades para imponer sanciones que pueden alcanzar varios millones de pesos, pero también pueden imponer medidas precautorias como la suspensión de la comercialización de bienes. Además, en los casos en que se afecten los derechos de un consumidor en especial, es posible que la PROFECO emita dictamentes en los que se fije una cantidad líquida a pagar al consumidor y, en estos casos, los dictamenes tienen fuerza para ser ejecutados.
Cumplimiento Ambiental.
Parece una obviedad. La práctica nos enseña que no lo es. Una gran cantidad de constructores empieza a ejecutar obras sin asegurar el cumplimiento del marco legal en materia ambiental, sin cumplir con requisitos tales como la Manifestación de Impacto Ambiental; sin licencia ambiental; sin contar con la gestión adecuada de residuos de construcción, bitácoras de residuos peligrosos, planes de manejo, entre otros. Muchos constructores, también, realizan el consumo de aguas de fuentes nacionales o vierten sus desechos en éstas, sin cumplir con las disposiciones aplicables y en contravención a las normas vigentes.
En el caso del incumplimiento de la normativa ambiental el riesgo es mucho más serio. Por un lado, la afectación del medio ambiente puede constituír un delito que amerite pena de prisión, además de quedar obligados a la reparación del daño al ambiente. Por otro lado, el incumplimiento de los requisitos en materia ambiental puede dar lugar a la clausura o suspensión de las obras y la imposición de multas sumamente elevadas. Todo esto, sin dejar de señalar que la legislación ambiental busca proteger al medio ambiente, a la flora, la fauna y, en general, al ecosistema y a los recursos naturales en un determinado lugar.
Conclusión.
En suma, aunque el enfoque principal de las empresas constructoras está en el desarrollo y ejecución de proyectos, debemos reconocer que el cumplimiento de la normativa administrativa no es una opción secundaria, sino una salvaguarda contra riesgos legales, financieros y reputacionales. Nuestra experiencia como despacho especializado en litigio y consultoría administrativa en México nos ha demostrado que la prevención de problemas resulta, a fin de cuentas, más económica que su resolución. Por ello, consideramos indispensable que los constructores atiendan aspectos que a menudo pasan por alto, como sus obligaciones en materia de seguridad social, la prevención de lavado de dinero, la protección al consumidor y el cumplimiento ambiental.
Descuidar estas áreas puede traer consecuencias negativas significativas, desde multas y sanciones administrativas hasta la suspensión de obras e incluso responsabilidades penales. La omisión en el registro de obras ante el IMSS o la falta de contratos adecuados pueden generar presunciones y responsabilidades inesperadas. De igual forma, el incumplimiento de las normativas de prevención de lavado de dinero o de protección al consumidor puede derivar en cuantiosas multas y la paralización de operaciones. Finalmente, la inobservancia de la legislación ambiental no solo conlleva sanciones económicas y la clausura de obras, sino que también puede configurar delitos con penas de prisión y la obligación de reparar el daño ambiental. La atención proactiva a estos detalles administrativos es, por tanto, indispensable para la operatividad y la sostenibilidad de las empresas de construcción.